销售目标下调债务延期 禹洲地产的这个冬天有点冷

市场多位分析师告诉投资者网研究员,禹洲地产的销售压力目前虽然已经到来,但明年很大程度上更加严峻。

投资者网 研究员李斌
前后三个月的时间,从预计全年600亿目标没问题,到最新宣布放弃目标保550亿,在房地产市场低迷的现状下,禹洲地产(01628.HK))的日子真是不好过。市场多位分析师告诉投资者网研究员,禹洲地产的销售压力目前虽然已经到来,但明年很大程度上更加严峻,原因是普遍预计明年房地产市场比今年更差。
与此同时,虽然被国企华侨城亚洲入股成第二大股东,但对于禹洲地产更大的挑战还在于,估值持续创新低,PE仅2.8倍,股价今年以来已经下跌36%,如果市场没有回暖,则很难见底。

01
市场严苛保550亿
盈利被下调

日前,多家券商日前相继下调了禹洲地产的销售目标以及明年盈利情况。星展银行11月14日发布报告称,禹洲地产承认可能难以实现其2018财年原定的全年预售目标600亿元人民币,但主席林龙安充满信心地表示,禹州将能够实现不低于550亿元人民币的全年预售,同时继续努力达到其原始预售目标。
星展认为,禹洲2019年预售目标尚未确定,但应略高于2018年。同一时间,中泰国际研究也认为,预计禹洲地产2018年全年销售在550亿至600亿人民币。
截止今年前10个月,禹洲地产实现合约销售401.7亿人民币,同比增23.9%; 销售面积2.6百万平方米,同比增38.2%,完成目标67%。
中泰国际指出,下半年禹洲销售增长提速明显。由于下半年房地产政策较市场预计的更严苛,预计部分货值或略微推迟至年底甚至明年1季度推货,导致公司达到2018年600亿的目标存在不确定性。
招银国际在11月12日发布的报告指出,销售落后的主要原因是今年销售节奏主要在下半年。大量可售资源直到4季度 才开盘,包括苏州的5 个项目和武汉的1 个项目。
受销售影响,招银国际分别下调禹洲地产2018-2020年的净利润预测增速3.2%、8.3%、10.1%至 38.2 亿、44.6 亿和 56.3 亿元人民币。“我们认为目前估值较低,2018年、2019年PE估值2.8倍、2.6倍,已经反映了销售落后的情况。下调 2018 年底的每股净资产预测至8.65 港元(之前预测:9.33 港元),以期反映人民贬值以及股份稀释的影响。因此目标价由 5.60 港元下调升至5.19 港元,相当于40%的折让。”

02
今年股价下跌36%
总市值蒸发超30亿港元

如果以半年时间为例,投资者网研究员发现,禹洲地产的股价从5月16日的最高价5.98港元,在此之后,一路下跌至11月16日收盘价3.08港元,下跌48.5%;今年来看,禹洲地产的股价由年初至今下跌了36%。按其目前总市值142亿港元计算,即便算上中间的股权变化情况,总市值蒸发超过30亿港元。
投资者网研究员多次联系禹洲地产投资者关系部相关负责人,公司员工告诉称,董秘办以及相关部门同事正在外地开会,无法回复。
一位最近参加过禹洲地产两次路演的分析师告诉投资者网研究员,以目前的市场节奏,即便公司要想保550亿也是非常困难的,预计可能最终销售额在500亿左右。

03
三个月时间乐观变悲观
销售压力难解

前述写禹洲地产研究报告的招银国际分析师黄程宇向投资者网研究员表示,从现状上看,禹洲地产确实遇到销售压力。“我们去禹洲地产很多项目看了,一般都是刚需类型的户型,90平米左右,如果按照性价比来说,应该销售还不错,但现在可能很难说,观望情绪太弄。所以即使这些项目位置都还不错,但还需要观察”
值得关注的是,就在三个月前的8月份,禹洲地产董事局主席林龙安曾对外表示,“禹洲现在的土地储备在1500万平方米左右,货值约3000亿元,80%的土地储备都在一二线城市,55%的土储集中在上海、苏州、杭州、南京、合肥。我们现在的大本营几乎就是长三角了,区域内最大的特点就是新二手房房价倒挂明显,新盘一出,基本上分分钟就被抢光了。在这样的楼市行情里,禹洲想要完成600亿的年度销售目标还是很有信心的。”
市场风云变幻。星展银行透露,为促进剩余月份的预售,禹州目前计划在苏州、南京、合肥、武汉、上海和其他城市推出200亿元人民币的新可销售资源,以弥补其预售目标的剩余缺口。
即便加大核心区域的推盘力度,但彭博亚太区房地产行业高级分析师黄智亮也存疑。黄智亮告诉投资者网研究员,以其在深圳的调研情况来看,深圳这样的一线城市都观望情绪非常浓烈,成交量低迷,其他城市前景很令人担忧。
以上海、苏州、武汉为例,投资者网研究员根据当地地产研究机构数据统计,10月份,上海新建商品住宅新增供给面积90.7万平方米,环比增长33.1%;成交面积约53.6万平方米,环比下降23.1%;苏州10月份新建房源共计成交7994套,相较于前一个月减少了667套,环比减幅7.70%;武汉10月份新建商品住宅成交15085套,同比减少19.5%。
国家统计局11月15日发布的数据显示:4个一线城市新建商品住宅销售价格持平;二手住宅销售价格下降0.2%,降幅比上月扩大0.1个百分点,其中北京、上海和广州均下降0.2%,深圳下降0.6%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.0%和0.3%,涨幅比上月分别回落0.1和0.5个百分点。

04
大考在明年
中山拿地概念先行

黄智亮认为,地产商的真正大考还在于明年。明年是否会转好,至少现在还看不到迹象。
市场影响一方面,另一方面是资金方面,黄程宇还指出,禹洲地产今年将面临四笔债券到期或提前赎回,总额达100亿元。目前,该公司已偿还一笔20亿债券;两笔50亿债券已延长至2019年,其余的30亿元该公司正努力延期。
“据我们了解,公司目前现金流还可以,延期的主要考虑是为了保住现金流,说白了是为过冬做准备,延期的成本总低于目前再融资的成本。但目前公司应该在土地支出方面有所控制。” 黄程宇告诉投资者网研究员。
今年对禹洲地产而言,最重要的事件之一莫过于第二大股东国企华侨城亚洲加入。8月31日,华侨城亚洲15.84亿元人民币,认购禹洲地产增发的4.60亿股,占禹洲地产扩大后总股本的9.9%。这多少能为禹洲地产减少资金压力。
但至少从上半年数据来看,禹洲地产净负债比率由去年年底的57.7%上升至2018年6月的63.0%。
然而,禹洲地产对土地方面的支出,并没有停歇。11月15日,禹洲地产以总价15.23亿元人民币竞得中山市火炬开发区W15-18-0053地块,该项目占地面积约9.05万平方米,地上建筑面积约27.15万平方米。
黄智亮并不看好禹洲地产此时布局中山的选择。他向投资者网研究员强调,粤港澳大湾区虽然炒得很热,但房地产市场普遍处于低迷状态,尤其是从深圳等城市的成交量来看,后续走势充满不确定性。
而据投资者网研究员发现,仅10月份,中山市就有三块土地流拍。同样还处于粤港澳大湾区核心的东莞10月份,也有一宗地块流拍,其他多为底价成交;广州花都、从化多宗地块被流拍。(思维财经出品)
(本文内容仅供参考,不构成投资建议,市场有风险,投资须谨慎)

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