2019年楼市走势预测|星星佬版

每一个善良而好学的伙伴都置顶了“星星佬看楼市”
这是一个传播楼市正统思维|专挖广佛楼市的公众号我也不知道啊!
最近总有伙伴问我今年的走势,而且必须有板有眼地要我指认出哪个要涨,哪个要跌,还要细致到这一年能涨多少,会跌多少?
我是神?我会未卜先知?
难道要我给你一个拍脑袋而来的涨跌数字吗?哪些满屏写着这个城市要回跌多少百分比,那个地域会涨多少百分比,甚至还像模像样地告诉你精准时间点的,我一概归纳为吹牛逼。
吹吹不要钱,吹吹不要命,吹对了就是神,吹错了不赖人。
我大可以来一篇慷慨陈词的预测,当然这其实是写小本本上不示外的:越秀学位房、天河北学位房、珠江新城中区、东区改善型住宅19年将有5%-10%的涨幅,而金融城、鱼珠板块以骏景花园、美林湖畔为代表的楼盘会有适度回调,大概5%的力度,而郊区将进入跌跌模式,以朱村、南沙、从化、番禺南郊、花都非地铁区域、萝岗非地铁区域为代表将有较大回调,起码达到10%,佛山禅桂顺临地铁一带会微跌企稳,非地铁地段可对比广州郊区模式,同样回调10%。
这样你们满意不满意?
全是扯谈,全是拍脑袋。
数字从何而来,数字是怎么精算出来的,参考了哪些公式,参考了哪些数据,还是只不过脑瓜里拍一个,然后告诉你们,这就是我的经验,这就是预测。
我猜我猜我猜猜猜,不等于预测!
我很不理解为什么那么多大v喜欢年度预测数字,然后就可以年底来跟粉丝们道一句,看,有七成正确呢,看,有一半正确呢,看,我神了。
统计的数据从何而来,未必是真实有效的。首先,我们要理解,何谓真实?每年各大城市房价指数层出不穷,有中科院出品,有冰山指数,有链家数据,有各类白皮书,数字差距之大可谓天地之别。哪个看来合意,就哪个顺手拿来。坦白说,意义不大。
我不能给你们数字,但可以判断趋势,我甚至可以给你们一个模糊的正确。
什么是模糊的正确?
我能推导出广州城市合理边界为“23公里”就是模糊的正确,而广州2035年城市整体规划更是精准地证明了这个距离可靠性。而张口就说25、30公里的就是拍脑袋说一个城市数字,这顶多只能算是有效的模糊。
所以,我对19年整体板块的看法,真要谈,就是中心企稳微涨,而外围一带继续稳中带跌,具体板块跌幅等各异。现在的笋盘应该都是以中心为准,郊区可以再晾晾。
是不是很废话?
这不是预测,这只是趋势判断。
回看上年初我对18年广州楼市的看法是,稳中带跌。当时多少人在说,18年还是得涨涨涨,买买买,跌毛线,鸡血遍地。然而呢?他们在忙不迭找数据了。
19年归纳就是涨中偏跌。
这是一语双关,请认真品味。
我们撇开大环境的周期而论,只是看广州城的房价阶梯变化,你就会理解,房价是一个波浪传导的过程。以一个牛市开始计算,从中心区喷泉最高处往外层层下探,直到每个层级不存在过大的价差。那熊市又是如何回导呢?熊市就是郊区二手涨幅回落,传导到城中心下跌平稳放成交量,而中心区继续稳中带放大成交,反向吸收郊区购买力,导致郊区持续跌势,成交量缩小价格下坠。
这传导的过程是快速而又迟缓的。怎么理解?
又要提及时滞效应了,时滞是时间滞后的简称。而货币时滞是指货币行动与其效果之间的时间距离,即从货币供应量增加到物价普遍提高有一个较长时间的传导过程。
这样说可能比较闷,我们可以从生活中找到这玩意的形象展示。
大家看过钟摆没?很多90年代家里还是会有这样老式的钟摆。只要上了发条,钟摆会永不停歇地摆动。为什么,靠的是势能与动能的转换,也凭借惯性。分解出来就如下图:
速度最快的时候是3,而1、5是最缓慢的。1、5是传导转向的关键点,我们把时间无限细化,感受这过程的缓慢程度,你们是不是有点似曾相似之感?
没错,左侧与右侧交易。
1、5恰恰也是左侧交易的转向之时,但最难捉摸的就是1、5从慢到快的转变之刻。2、4就是确定左转右加速之时。而3速度最快,即最为疯狂之时,恰是我们一直说的狂热期。
前一阵又来降准,小伙伴们都胆战心惊的,生怕年底房价就来暴涨,但你只要认识到时滞效应,就应该明白,这次降准和18年一系列的货币调控是如出一辙的。它们都是在1、5时刻储能,但要释放成为动能,达到2或4,还未必呢。理解这钟摆反射弧之长,才能更有效指导我们进行各类投资,特别是买房这件小事上。
写公众号也近两年了,我自认对趋势把握的理解和判断还是准确的。对广佛板块的剖析,虽然批评不少,但我始终坚持,我也不卖铲子,虽然偶有广告,你不爱你不看就是了。但若真要论到要预测走势,还要如此详尽数据支撑的预测,就好比告诉你明天哪只股票必定涨停一样,这样害人的话就还是不说为妙了。财宝宝早期不是鼓吹股市上3500点,可惜先跌后涨接着跌跌跌,宝宝闹着销号,最后也不了了之。
我大不了就是让你们定投指数基金,只要按照大跌大买,小跌小买,大涨不买,小涨小买,我相信即使这一年股市跌宕起伏,你们也不会亏的,而仓位也建立了。房子呢,当然你小玩也怡情,大撸灰飞烟灭。一味疯魔践行就赚钱?等你能活过来再说吧。
一位我非常敬佩的业内前辈说了这样一番话:
连中央领导和特朗普都不知道最终会达成什么协议,脱欧和难民问题欧洲最终会发展到什么程度。试问今天谁能预测19年的楼市走势?我们能做的是,可以因当前的形势,提前做出多重不同状况下的应对部署。
这才是真正大咖之言。
认识趋势,见势而谋,乘势而上;而不是埋伏待势,盲目乐观,一昧蛮干。在看到收益之前,能先考虑到风险,能承担可能有的损失,才是投资必修之路。
投资不是比谁跑得快,而是比谁活得久。
只有有惊无险经历过至少两轮牛熊转换的投资者,才有能力道一声,敬畏市场。
自然大家也相信买房长久必不亏的铁律,而这也是很多v一直鼓吹不买房就返贫的事实基础。因为他们最明白一个道理,房价现在不涨,明年不涨,后年不涨,但是始终还是会大涨的。无论如何鼓吹买买买,始终会迎来封神的一天。没有什么比这预测更靠谱的了,看,我提前两年就告诉你们要抢房了。
这世上最低风险预测,其实挂在中介小哥口里已经很多年了,他才是大v。
一点小插曲
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2018年12日31日,星球第三次调价,398元涨至458元,入圈突破1400+;
下一轮调价进行时……
而直到今日,星球人数共有1438人,是广佛楼市知识星球当仁不让的第一位。
这1437位伙伴的支持,是我一直坚持写下去的动力,知识星球拥有近八十篇不在公众号发表的区域板块个盘分析,日均活跃度近800人,数百人提前续费,相对其他纯答题圈,千人认可圈子价值。知识星球可以说是我2018年最大的收获了,感谢你们,这1437位支持我的伙伴。而还在圈外徘徊犹豫的你,还不赶紧加入大家庭?


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